この動画は、世界最大の都市圏である東京が、なぜ他の主要都市とは異なり住宅価格を手頃に保っているかを分析している。パリ、ロンドン、ニューヨークなどの都市で住宅危機が深刻化する中、1400万人が住む東京では2007年から2022年にかけて住宅価格がわずか20％しか上昇していない。この現象の背景には4つの要因がある：大量の住宅建設（年間13万戸以上）、柔軟な都市計画規制、高い商業密度、そして世界最高水準の公共交通システムである。特に日本の都市計画は用途を厳格に制限するのではなく、建設できないものを明示的に禁止するだけという特徴的なアプローチを取っている。
世界的な住宅危機の中の例外
住宅危機は世界的な現象だ。パリ、ロンドン、ニューヨーク、これらの都市は皆同じ見出しを共有している。都心部で生活することは、幸運な少数の人々にとっての贅沢なのだ。
しかし、一つの例外がある。しかも小さな例外ではない。世界最大の都市、東京だ。1400万人の住民を持つメガシティで、首都圏人口は4000万人に上る。東京には非常に多くの人々が住んでいるため、スペインやカナダの全人口に匹敵する人々を収容できるほどだ。
そして興味深いのは次の点である。不動産地獄になる代わりに、東京は手頃な住宅で有名なのだ。概要を示すと、2007年から2022年の間に、東京の住宅価格はわずか約20％しか上昇していない。これを見通しに置くと、これはニューヨークやマドリードでわずか1年で起こりうる上昇率なのだ。
東京の驚くべき住宅価格水準
結果として、現在東京では住宅価格、そして何より賃貸料が、ニューヨーク、バルセロナ、シンガポール、パリ、ストックホルム、マドリード、ロンドンなど、事実上他のあらゆる主要都市よりも安くなっている。
東京は非常に珍しいケースだ。このメガシティの比較的中心部の地域で、1ベッドルームのアパートを月500から600ユーロ程度で借りることができる。そう、正確に聞こえた通りだ。
ロンドンやニューヨークでは現実というより小説のように聞こえる価格だ。もちろん、どこにでもあるように高額な地域もある。そして日本の金利が長年0％で停滞した後に上昇し始めている今、一部のアナリストは価格の調整の可能性を懸念している。
なぜなら真実は、東京では、これからすぐに見るように、住宅の供給が非常に豊富だからだ。非常に豊富であるため、一部の人々は現在の価格が、安く見えるにも関わらず、市場価値を上回っている可能性があると考えている。言い換えれば、東京は単により手頃であるだけでなく、さらに手頃になる可能性があるのだ。
人口減少説の否定
この時点で、多くの人が同じことを考えているかもしれない。必ず落とし穴があるはずだ。確実に、これは全て日本の高齢化と国の人口減少が原因だろう。需要がなければ、価格は下がる。基本的な論理だろう？
しかし、違う。今回、それは正しい答えではない。確かに日本という国は人口を失っているが、東京は違う。東京は成長を続けている。劇的ではないが、成長している。そして予測によると、その人口は少なくとも2050年まで減少し始めることはない。
それだけではない。近年、東京は真の観光ブームを経験している。ホテル、観光アパート、天井知らずの需要、それでも価格は急騰していない。だから、いや、重要な要因は需要不足ではない。
実際、最も印象的なのは、この手頃な住宅が新しいものではないということだ。これは何十年もの間このような状態だった。その間に、都市の人口は強く成長した。例えば2005年から2015年の間に、ほぼ100万人が首都に移住したが、価格は動かなかった。
東京の住宅価格抑制の4つの秘密
では質問は、東京はどのように世界の主要都市の中で最も手頃な住宅を維持することに成功したのか？秘密は一つではなく、四つある。そして我々はこの動画でそれぞれを見ていこう。
第一の秘密：大量の建設
東京では大量の建設が行われている。1995年から2015年の20年間で、市内では年平均155,000戸の新しい住宅が建設された。この傾向は過去2年でわずかに減速したが、大きくは変わっていない。1400万人の住民を持つ東京市では、現在でも年間130,000戸以上の住宅が建設され続けている。
では、これは実際のところどの程度なのか？概要を示すため、700万人の住民を持つマドリード州で何が起こっているかを見てみよう。これは東京の人口のほぼ半分だ。さて、マドリード州では、過去10年間で年平均わずか10,000戸の住宅しか建設されていない。
別の言い方をすると、実質的に人口の半分でありながら、スペインの首都で建設される住宅は日本の首都で建設される住宅のわずか7.6％に過ぎない。言い換えれば、マドリード州で日本の数値に匹敵するためには、新住宅建設を13倍に増やす必要がある。
前に述べたように、マドリードだけではない。日本のメガシティは、カリフォルニア州全体よりも毎年多くの新しい住宅を建設している。ちょっと待って。
そうだ、ここに落とし穴がある。東京では多くの新しい住宅が建設されているが、多くの古い住宅も取り壊されている。建物、特に低層建築物には使用期限がある。データが入手可能な最新年である2023年には、約5,000戸が取り壊された。これは市内でほぼ125,000戸のより多くの新しい住宅が建設されたため、バランスは依然として積極的だった。
真実として他の年には、この数字はより高かった。一般的に、比率は大まかに建設される4戸に対して1戸が取り壊される。これは国際的に比類のない極めて高い率だ。しかし、この調整を行っても、我々はマドリード州の10倍高い住宅数の成長率について話していることになる。
これはマドリードと比較した、そして一般的に他の全ての主要な国際首都と比較した違いであり、これは非常に長い間このような状態だった。では、このグラフは何を説明しているのか？1970年以来の主要都市の総住宅ストックの異なる進化を見てほしい。東京の総住宅ストックが年1.7％から2％の間で成長する一方、マドリードでは0.6％しか成長していない。
建設が止まらない東京
よし、なぜ価格状況がこれほど異なるのか理解できたと思う。東京では建設が決して止まらない。そして彼らは成長する世帯数よりも多くの住宅を建設している。これは物件を改修し、観光アパートを収容し、さらには国の他の地域出身の日本人のセカンドハウスを収容するのに十分な供給があり、全て価格に影響を与えることなく行われていることを意味している。
言い換えれば、日本の首都では、アパート全体を借りることができないために部屋を借りなければならないという概念は存在しない。これにより多くの専門家が、この都市がこれほどの住みやすい場所になった理由は、まさにそこに住むことがとても手頃だからだと考えるようになっている。それが成功の真の鍵だ。
一方で、我々は伝統的に非常に小さいことで知られている住宅を持つ大都市について話している。では、質問は、これは本当にそうなのか？
住宅の小ささという問題
まあ、そう、原則的にはそうだ。日本の住宅は小さい傾向があり、特に期待される通り大都市ではそうだ。しかしそれでも、ここの数字も近年改善している。現在、新しい住宅の平均サイズは約65平方メートルで、1990年代に持っていた80平方メートルよりもはるかに少ない。
しかし、現在平均して各世帯により少ない人数が住んでいるということも考慮に入れなければならない。だから結果として、世紀の初め以来、面積が絶対的に成長しているだけでなく、一人当たりのスペースも増加している。
東京では住宅が世帯よりも速く成長していることを思い出してほしい。これにより若者がより早く両親の家を出ることが容易になり、人々が選択肢の不足のためにフラットを共有する必要がなくなる。
結果として、長期的には、アパートは比較的小さいままであっても、これは一人当たりより多くの平方メートルを意味する。実際、この点で、東京は既に世界の主要都市と同等だ。
第二の秘密：柔軟な都市計画
先ほど述べたように、日本の首都では、古い住宅や低価値の一戸建て住宅は新しい開発のために容易に取り壊される。そして質問は、なぜこれほど多く建設されているのか？基本的に、それが可能だからだ。
実際、これは常にそうだったわけではない。1970年代、大きなアパートタワーが人気になり始めた時、それらに対する一定の社会的反発があり、多くのプロジェクトが保留にされた。多くの市議会と市民運動がこれらの新しいタワーの増殖を止めるためにできることは何でもした。
さらに、新しい建設を遅らせる法的変更もあった。結果として、不足がすぐに現れた。東京は多くを建設し続けたが、天井知らずの需要を満たすのに十分ではなかった。だから、価格が急騰した。これは信用の巨大な拡大と組み合わさり、1992年に最終的に破裂したよく知られたバブルにつながった。
そして日本政府は次に何をしたと思うか？このプロセスにどう対処したのか？まあ、基本的に、期待するのとは反対のことをした。
具体的には、バブルから経済の回復を助けるために、国は都市開発の規制を緩和した。不動産バブルの破裂に対応して、彼らは建設をさらに容易にする方法を探した。奇妙だが、それが彼らのしたことだ。次の数十年にわたって、国政府は新しい住宅を建設することを可能な限り容易にするための変更を行った。
これは我々を直接このモデルの第二の主要な特徴、つまりこのモデルの第二の主要な構成要素に導く。注意してほしい。論理的に、これほど多く建設されているなら、理由があるはずだ。さて、主な理由の一つは都市計画規制に関係している。説明しよう。
アメリカとヨーロッパの大部分では、都市計画はユークリッド・ゾーニングとして知られるものに基づいている。この種の計画では、各土地は特定の用途タイプに従って分割される。これは主に地方で決定される。このようにして、公的計画は特定の土地に何を建設できるか、そして建設がどのようでなければならないかを正確に決定する。
これはかなり詳細に行われ、最終的に公的規制が建物の用途、高さ、最大表面積、形状、最上階アパートのセットバックなどを確立する。すべてが完璧に計画され、詳細に決められている。
しかし、東京ではこれは当てはまらない。ここで都市計画は、何を建設できないかを明示的に禁止することに限定されているが、他にはほとんどない。これは小さなアパート建物がほぼどこにでも建設できることを意味している。より大きな構造物はほとんどの場合許可され、オフィス用に指定された地域でも新しい住宅を建設または転換できる。需要があれば、どうぞ。
そして当然、大規模な混合用途開発も除外されない。実際、それらは非常に一般的だ。例えば、日本の最もよく知られた特徴の一つはザキオビルで、これらは国の写真で典型的に見る色付きライトで照らされた有名な建物だ。
これらは高くて狭い傾向があり、内部に多くのビジネスとサービスを含む建物だ。問題は、特別な許可を必要とせずに住宅建物に隣接して建設できるため、きのこのように急増していることだ。これは魅力のない、または囲まれた土地区画を最大限に活用するための非常に良い代替手段になる。
時には外部にエレベーターを設置する必要さえある。そして我々は他の場所でもこれを見ることができるが、ここでの違いは、それらがかなりの自由を持って建設できることだ。人々は自分の土地を使用する権利を持っているので、基本的に近隣住民は開発を止める権利を持っていない。
これは、もちろん、いくつかの利点がある。第一に、欲しいものをほぼ何でも建設するための許可を得ることははるかに簡単で、はるかに速い。第二に、それは土地価値のはるかに大きな最適化を可能にする。第三に、人々が徒歩で移動することを容易にし、近隣自体の中で多くの雇用を創出する。
これ自体、ただ一つの単一の中心ではなく、はるかに多くの活動中心が都市に共存することを意味している。そしてそれに伴い、これはその中心により近く住むために支払わなければならないプレミアムを削減する。
これは滅多に議論されない要因だが、一般的に住宅をはるかに高価にすることにも貢献している。ところで、これは我々を東京モデルの第三の特徴的な特色に直接導く。
第三の秘密：高い商業密度
一般的に、都市について話す時、我々は人口密度について話す傾向がある。まあ、東京は密集した都市だが、何よりも、実質的にどんなスペースでもオフィスとビジネスを設立することが容易であるため、非常に高い商業密度を持つ都市だ。都市はサービスで満ちている。
そして近隣が非常に多くのサービスを持っているという事実は、先ほど述べたように、ある意味で参照の単一の地域だけでなく、多くの異なる活動中心があることを意味している。
したがって、東京は他の大きな首都都市のようによく定義された中心を持っているが、他の大都市よりもはるかに重要性が低い。しかし何だと思う？おそらく我々が見ているこの全体のモデルは、もう一つの重要な要因、都市の最も有名な特徴であり国のシンボルである電車がなければ、これほど成功しなかっただろう。
第四の秘密：世界最高の公共交通システム
我々の今日の主人公は極めて大きな都市だ。我々はカナダ、ポーランド、またはウクライナと同じ数の住民を持つ首都圏について話している。だから想像できるように、この都市も非常に広範囲だ。それでも、移動することは非常に簡単で、合理的に速い。
それは東京がおそらく世界で最高の公共交通システムを持っているからだ。この都市の動脈では、一つの地下鉄ネットワークではなく二つを見つけ、それらと並んで、恐るべき電車システムがあるため、これはユニークなシステムだ。
結果として、誰もが駅から徒歩10分以内に住むことが稀である公共交通システムになった。これは高速線の集約的使用と高頻度とともに、この巨大なメガロポリスを移動することを合理的に快適で効率的にし、当然これは人々が価格がより安い中心部から離れて住むことを奨励する。
だからもう一度、中心部に住むためのプレミアムははるかに小さい。これは我々がこのグラフである程度見ることができるものだ。見てほしい。東京は密集した都市だが、その中心は特に密集していない。それは他の多くの大都市と同等だ。しかし、我々が郊外に向かって移動するにつれて、はるかに密集してくる。
そしてその密度の背後には、もちろん、その巨大な公共交通ネットワークのおかげで当然移動する巨大な人々の塊がある。東京はこのインフラと歩調を合わせて成長したことが判明した。その逆ではない。それは別の日の物語だ。
まとめと今後の展望
そこで、手に入れたものがある。奇妙なことに、世界最大の首都圏の比較的中心的な地域でさえ、住宅を手頃にすることを可能にしたモデルだ。もちろん、すべてが良いニュースではない。
例えば、都市は他の主要首都よりもはるかに少ない緑地を持っている。はるかに少ない公園を持っている。それはおそらく東京の最悪の側面だ。しかし手頃な住宅に関して言えば、大きなメガシティのクラブで誰もそれを打ち負かすことはできない。
そして質問は、なぜ我々はビジュアル・エコノミックでこのトピックについて話したかったのか？まあ、第一に、手頃な住宅は最近我々の都市で多くの重要性を得ている問題であり、遅かれ早かれ、それらの多くがこのようなモデルを見始めるだろうからだ。これは明らかに主要な財政的影響を持つだろう。
第二に、近年、非常に特別なプレイヤーが日本の首都に現れたからだ。不動産市場に焦点を当てた投資手段であるREITだ。そして私が長い間言ってきたように、それらは近年東京で非常に特別な役割を担っている。
しかし、我々はこれらの非常に異例な企業について別の日に話すだろう。今のところ、我々はただそれらにあなたの注意を向けたかった。ビジュアル・エコノミック・コミュニティ、我々がここまで来た今、質問はあなたに委ねられる。
東京モデルについてどう思うか？住宅価格を削減するために他にどのような解決策が必要だと思うか？コメントであなたの意見を残してほしい。そして一緒に何を思いつくことができるか見てみよう。
そしてこの動画が興味深いと感じたなら、いいねを押してほしい。そしてビジュアル・エコノミックの次のエピソードでお会いしよう。お元気で。またすぐに。
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