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現在、不動産市場は崩壊しようとしています。多くの人々が破滅することになるでしょう。そしてついにその時が来たのです。オフィスビルはまもなく、ホームレスシェルターになっていくでしょう。
「あなたのアドバイスに従って家を買いました。お金を稼げると思います」と言われますが、私は「今は市場のピークですよ。不動産価格は常に上がり続けるなどと言う愚かな不動産業者の言うことを聞かないでください。そんなことはありません」と答えます。人々が私のところに来て「不動産価格は上がっていますよ」と言いながら、今この時期に不動産に飛びついているのを見ると、私は何も言いません。
その理由は、人々がただ単にこの投機的な熱狂に乗っているだけだからです。この経済にクレジット、つまり実際には債務が注入され、このクラッシュを防ごうとしているのです。そしてインフレが続けば、私はますます裕福になります。私は非常に幸せですし、バイデン大統領は共和党でも民主党でもありませんが、意図的にインフレを望んでいると思います。
そのためにXLパイプラインを停止し、石油の掘削を止めて油価を上げたのです。油価が上がると、オタワのトラック運転手たちは食料を運べないと叫び、食料品の価格も上がります。インフレは政策によって、XLパイプラインの停止や石油掘削の停止により油価が上がることで、関係なく上昇し続けるのです。
私はこれらすべてを見ていますが、その間に人々は明日がないかのように不動産に飛びついています。私は彼らと話すことさえできません。私たちは転換点にいますが、インフレは富裕層をより一層豊かにし、中流階級はより高い税金を払うことになり、貧困層は私の友人が売っている25ドルの和牛ステーキさえ買えないので、より貧しくなるということを理解してください。
それが最も重要な転換点の一つであり、何年も前にリチャードの本を本屋のボーダーズで見かけた時、それはドル危機についてでした。問題は米ドルにあります。1944年にお金であることを止め、世界の準備通貨になっただけです。そして71年にニクソンがドルを金本位制から外しました。私たちは今、世界史上最大の変化の一つに直面しているのです。
「不動産を買いましたが、どう思いますか？」と聞かれても、私には話すことができません。なぜなら、これは私にとって2007年の再来だからです。そして2008年にレポ市場が崩壊し、株式市場も崩壊しました。2008年当時、バーナンキという人物がお金を印刷することができ、それが今日の私たちの状況です。
皆さん、目を覚まさなければなりません。さもなければ、あなたは屠殺場に向かう愚かな豚にすぎません。アメリカは、いや、アメリカだけでなく、世界史上最大の転換点の一つにいます。ロックフェラーのような人物が言ったように、靴磨きの少年が株のヒントをくれる時は、市場から撤退する時です。
先日、セーフウェイにいた時、人々が私のところに来て「あなたの言う通りにしました。賃貸物件を買いました」と言っていました。家に帰って、妻のキムに「売り時だ」と言いました。とても危険な状況ですが、誰かを説得することはできません。なぜなら彼らはすでにクールエイドを飲んでしまったからです。
だからこそ、親愛なる友人のリチャード・ダンカンをお迎えできることを光栄に思います。何年も友人で、彼は2008年の前回の転換期にキムと私がタイミングを見計らうのを助けてくれました。私たちは皆が売っている時に買い、大金を稼ぎました。そしてその時が再び来たのです。
だからこそ、リチャード・ダンカンの言葉に耳を傾けてください。数ヶ月前まで、FRBは毎月1,200億ドルを創出していました。11月には、それを毎月150億ドル削減すると発表しましたが、12月にはその倍の300億ドルに削減すると言いました。これは完全な停止を意味します。来月初めには、マネープリンティングが完全に終わります。もう印刷はありません。
そして本当の打撃が来ました。彼らは量的緩和を通じて大量のお金を印刷する代わりに、量的引き締めを通じて大量のお金を破壊し始めることを知らせ始めたのです。お金を印刷すると資産価格は上がりますが、お金を破壊すると資産価格は下がる傾向にあります。株式市場はどうでしょうか？
どのようにしてお金を破壊するのでしょうか？FRBが債券を買う時にお金を印刷し、通常は債券が満期になると同様の債券を買い直すことでロールオーバーします。しかし、本質的に債券を売却することでお金を破壊するのです。債券が満期になり、FRBがロールオーバーしない場合、他の誰かが債券を買わなければなりません。そうするとFRBはお金を取り戻し、そのお金は消滅します。
FRBは望むときにいくらでもお金を作れるので、お金を保持する必要はありません。数文で説明するのは少し複雑ですが、要するに量的緩和の反対で、量的引き締めはお金を破壊し、株価を下落させる傾向があります。数ヶ月以内に大規模な量的引き締めが実施され、一般の人々が家を買ったり、不動産投資で利益を上げることはますます難しくなるでしょう。
それはインフレを急上昇させないのでしょうか？彼らは逆のことを考えています。お金を印刷する代わりに、通常はインフレの原因となる経済を刺激し成長を生み出すのですが、お金を破壊すると株式や不動産などの資産価格が下落する傾向にあります。そうすると人々の富は減少し、支出も減少します。支出が減少すれば価格も下がる傾向にあります。
だから彼らはこれを行っているのです。インフレ率が7%まで上昇したことを懸念し、それを引き下げるための措置を講じています。しかし、これは重大な株式市場の暴落を引き起こす可能性があります。メタ（旧フェイスブック）などの高騰株はそれ以上に打撃を受けました。2,300億ドルものアメリカ人の富が破壊されました。あなたの401kはそこで消えてしまったのです。
私が永遠に401kに反対してきた理由がここにあります。あなた方は不動産を賃貸しようと計画していますが、人々は家賃を払えなくなるでしょう。それが意味することです。総信用は総債務に等しいです。なぜなら、ある人のローンは別の人の債務だからです。両者は等しくなければなりません。
最も簡単な考え方は、国の全債務、つまり政府債務、家計部門の債務、企業債務、金融部門の債務、すべての債務は、1964年に私が4歳の時に初めて1兆ドルを超えました。今では90兆ドルです。私の人生の間に1兆ドルから90兆ドルになったのです。この信用の爆発的増加は、ドルが金に裏付けられた金本位制のままであれば不可能だったでしょう。この爆発的な信用の拡大は世界を変えてしまいました。
「ちょっと待って、リチャード。また経済学者のように話していますね。信用とはFRBと財務省がウェルズ・ファーゴなどの大手銀行に与えることを許可するものです。その信用により、銀行は債務を送り出すことができます。そして企業や個人が信用を受け取り、それを債務に変えるのです。同じことですよね。信用を創造することで、債務は爆発的に増加できたということですよね？」
「その通りです。信用というのは人々があまり使わない言葉です。彼らはクレジットカードという言葉は使いますが、債務について考えます。家計債務についてです。だから私が言っているのは、エコノミストは教えません。毎日の一般の人々、401kや家で投機をしようとしている人々に教えるのです。私が信用という言葉を使う理由は、現在のシステムは資本主義ではなく、信用主義だからです。」
「信用主義の方が債務主義よりもよく聞こえますね。私は信用主義を試してみます。資本主義から信用主義へ。成長は経済成長を促進します。今や私たちはそれに依存しています。」リチャードが言っているのは、アメリカが成長した方法は製品を生産していたからですが、今は製品を生産せず、信用つまり債務を作り出しているということです。そうですよね？
「その通りです。私たちの経済は以前のような投資と貯蓄によって動かされるのではなく、今や信用創造と消費、そしてさらなる信用創造と消費によって動かされています。それは素晴らしいことでした。問題は、生き残るには信用の成長が必要だということです。信用が収縮すれば、私たちは不況に陥ります。」
「そしてそれは、不況を避けるために政府の借り入れと支出に依存させることになりました。だから、買おうとする人々、私は知っています。『あなたのアドバイスに従って家を買いました。お金を稼げると思います』と言う人がどれだけいることか。私は『今は市場のピークですよ』と言います。」
「そして401kについてはどうでしょう？401kは1974年にERISAとして導入されました。私は401kに反対してきました。これで検閲されるかもしれませんが、401kはコンドームのようなものです。あなたが騙されている間、偽りの安心感を与えるのです。分かりますよね？そしてこの市場が暴落したとき、彼らが金利を引き上げれば、あなたの401kは退職直前に201kになってしまうかもしれません。」
「私と同じ年配の方々、聞いてください。インフレを止めるために金利を引き上げれば、あなたの401kは終わりかもしれません。必ずそうなるとは言いませんが、もしあなたがミレニアル世代で、401kを2つ持って夢の中にいる両親がいれば、深刻なトラブルに巻き込まれるかもしれません。」
とても重要な主題です。その主題は不動産です。基本的に重要なのは、単に不動産の一部が深刻なトラブルに陥っているからです。しかし、物事が悪いときこそ、良い機会も存在するのです。私たちは世界中のどれだけの場所を訪れたことでしょうか？
私たちは世界中を旅してきました。不動産について話をしているのは、第一に不動産は債務を使用し、皆さんはご存知かもしれませんが、米ドルは債務だからです。つまり、誰かが借り入れをしない限り、お金は存在できないのです。
そして私たちの友人のデイブ・ラムジーは「借金のない生活を送りなさい」と言います。私は「そんなのおかしい」と思います。でも、デイブを擁護しますが、もし債務の扱い方を知らないなら、確かに借金のない生活を送るべきですよね、ケニー？「その通りです。もしお金が何であり、どう使うかを知らないなら、彼の言うことは正しいですね。」
私はここの通りにあるレストランでデイブに会いました。彼は素晴らしい人物で、多くの人々へのアドバイスとしては、クレジットカードを切り刻み、借金から抜け出すことなどを勧めています。しかしケニー、今日の不動産市場で何が起こっているのでしょうか？金利が上がり、このようなことが起きています。
私はダラス連邦準備銀行のリチャード・フィッシャー議長の話を聞きましたが、間違っているかもしれませんが、3,500戸のアパート一棟が破綻したと言っていました。ブラックストーンがニューヨークのビル群の債務でデフォルトを起こしました。私はこれを第1イニングと呼んでいますが、もっと悪化すると恐れています。
「それを恐れる必要はありませんよ。すでに起きていることです。間違いなく起きています。今年と来年の問題は、私たちが満期を迎える債務と呼ぶものです。また、不動産にはさまざまな種類があることを理解する必要があります。最悪の物件の一つが、かつての人気物件であったオフィスビルです。『マンハッタンでオフィスビルを所有しよう』などと言っていましたが、今日では崩壊し、人々を破滅させることになるでしょう。」
「私は今日、ある記事を読みました。自治体や郡が、オフィスビルをアパートに転換するために開発業者にお金を投げ与えているそうです。彼らはすでに、それらのオフィスビルがいずれ目障りな存在になることを知っているのです。」
私はバックミンスター・フラーの学生でした。彼は友好的な天才と呼ばれ、ジョン・デンバーは彼を未来の祖父、未来学者と呼びました。何年も前、80年代に彼が『オフィスビルはいつか、ホームレスの人々の住まいになるだろう』と言うのを聞きました。当時の私にとって、それは神聖を冒涜するような発言でした。そして今、それが現実となっています。
「それは素晴らしい予言ですね。それは何年前でしたか？」「50年前です。」50年前に、このような人物が『オフィスビルはまもなくホームレスシェルターになるだろう』と言うのを聞いていたのです。そして今、ホームレスの数が爆発的に増加しているのを見ています。私はホームレスシェルターの所有者になりたくありません。
ご存知の通り、不動産にとって最悪の時代か、最高の時代のどちらかになるでしょう。借金のない生活が意味をなさない理由は単純です。米ドル、円、ユーロなどの不換紙幣は債務だからです。債券が債務の証書であるように、それらは債務の道具なのです。そしてデイブ・ラムジーが借金のない生活を送るように言うのは、矛盾しているように見えます。
もしそれが債務なら、どうしてそんなことが可能なのでしょうか？しかし、債務の良い点は、債務であり、その上、債務を多く使えば使うほど、税金を少なく払えるということです。多くの人々にとって、それは明らかではありません。FRBがやっていることと同じことをすればいいのです。
私たちは最も奇妙な市場にいます。世界経済は深刻なトラブルにありますが、それは同時に素晴らしい機会の時期でもあります。私たちは常に100%の債務を使用しています。それは債務のゲームなのです。インフレ率よりも低い金利で借りているのです。お金について話すとき、それが方法です。
もう一つの良いことは、真実が今、表面に浮かび上がってきているということです。人々のことを気の毒に思います。なぜなら、人々は私のところに来て「あなたのアドバイスに従って不動産を買いました」と言うからです。私は「なんということだ」と思います。不動産は株式とは違います。アップルの株式を買うように不動産を買うことはできません。
アップルの株式を買って、それが10ドルから6ドルに下がったとしても、すぐに手放すことができます。しかし不動産はそれほど流動的ではありません。だからこそ、より賢くなければならず、人々が「不動産に飛び込みました」と言うのを聞くと身が縮む思いです。走っている列車から飛び降りるようなものです。
不動産では多くのことが起きています。50歳以上の人々、あなたや私のような人々は、それを見てきました。サイクルを見てきて、痛みを感じてきました。もし生き残ったのなら。しかし、多くの人々はかなり現実離れした考えを持っています。何年も前から「来年は去年より良くなる」と言い続けていますが、そうはならないのです。
2008年以降、彼らは金利を引き下げ続け、世界経済全体がバブルに入りました。不動産バブル、債券バブル、株式バブルです。すべてが膨張しましたが、2020年に金利を引き下げ始めたときに、それらのバブルの多くが崩壊し始めました。これは良いニュースであり、悪いニュースです。
私たちは年配者ですが、例えば35歳のファイナンシャルプランナーを持っている人々に警告します。そのファイナンシャルプランナーは好況市場しか知りません。金利を引き下げ続けることで市場は上がり続けたからです。若い女性や男性に会うと「はい、はい」と言いますが、彼らは良い市場しか知らないのです。
しかし、最大の機会は死体が浮かび上がってくるときに現れます。死体が表面に浮かび上がってくると「ああ、信じられない、あれが浮かんできた」「ああ、見てください」となります。魚が浮いてくるときにたくさんの取引が出てくるのです。「利益は売るときではなく、買うときに得られる」という言葉を思い出してください。
あなたが『キャッシュフロー・クワドラント』で説明したキャッシュフロー対キャピタルゲイン戦略は、この哲学を実現し始める時期です。それは常に私たちの哲学でした。私の持っているものはすべてキャッシュフローを生み出します。しかし、多くの人々にとってはそうではありません。多くの人々はキャピタルゲイン戦略で大きな資産を買いましたが、そのゲインはもはやありません。
キャピタルゲイン戦略、私たちはそれをフリッピングと呼びます。20年ほど前にケニーに会った時、みんなフリッピングの話を聞いていました。『この家をフリップしろ』などのショーがありました。例えば、1万ドルで物件を買って1万5千ドルになったら、5千ドルの利益を得てフリップするのです。しかし、キャピタルゲイン税を払わなければなりません。私たちはそうはしません。
世界中に不動産のグルーがいることに私は笑っています。主婦や主夫が2つの不動産を買えば、あなたはドナルド・トランプのように思えるでしょう。しかし、YouTubeにはいくつかのペテン師がいて、私は彼らと議論したことがあります。ある男が「金持ちになる方法は、200戸のアパートを買うことだ」と言っていました。私は「200戸のアパートから始めるなんて、自殺行為だ」と言いました。
しかし、それが彼が売っていたものです。私はその手口を知っています。それは餌と切り替えと呼ばれます。あなたがそこに行くと、彼は頭金なしで200戸のアパートを買える方法を見せますが、あなたは何百万ドルもの負債を抱えることになります。そして、あなたはそれをやろうとして突っ走りますが、彼の本当のペテンは、彼が売っているものを売ることです。「あなたにはできません。私ならできます。私があなたのためにやってあげましょう。」まさにその通りです。
恐ろしい時代ですが、同時にエキサイティングな時代でもあります。常に覚えておいてください。利益は買うときに得られるのです。私が本当に悲しく思うことの一つは、不動産価格が上がり始めると、みんなが飛びつき始めることです。価格が上がっているときに飛びつくべきではありません。
ローラーコースターに乗って下がっていくのを待ち、資産を買おうとする人々の列ができているときに買うのです。それは終わりを意味します。ご存知の通り、経済は不安定な状態にあります。銀行は至る所で破綻しています。そして問題は、それについて何をするかということです。
私は本当にワクワクします。なぜなら、利益は買うときに得られるからです。不動産価格が暴落するとき、それは実際に買い手にとって最高の時期です。しかし、繰り返しますが、このビジネスの素人に会うと「あの10万ドルの物件が20万ドルに上がりました。買い手が列をなしています」と言います。そして人々はそのときに飛びつきます。あなたは撤退すべきなのです。
もう一つは、人々が「お金がない」などと言うことです。不動産市場は何度も暴落し、私にもお金はありませんでしたが、金利が12%のときに取引をまとめようとしました。今日はどのくらいですか？「今は5〜6%くらいですね」。人々は「当時、5〜6%の金利があったらよかったのに」と言います。それは常に良い時期ですが、不動産で何をしているのか知っていなければなりません。
私の妻は常々「怠け者だけが自分のお金を使う」と言っていました。「ああ、なんて素晴らしい言葉でしょう。その通りです。」人々は理解していません。保険会社や年金基金、あるいは銀行にお金を預けると、それらの機関にとって負債になります。彼らはあなたに利子という形で借金を負っているのです。それは彼らにとって問題です。
だから、彼らは私たちのような人々にお金を貸さなければなりません。それはOPM、つまり他人のお金と呼ばれます。そして常に覚えておいてください。米ドルやユーロなどの通貨は、人々が借り入れをすることによってのみ存在するのです。
そしてだからこそ、私たちの友人デイブ・ラムジーは借金のない生活を送るように言います。それは、何をしているのか分からない人にとっては良いアドバイスです。金利が12%のときに取引をまとめようとしたことを今でも覚えています。より賢くならなければならないだけです。それだけの話です。
バブルは上がりましたが、今は下がってきています。トラブルに陥っているのは、市場のピーク時に遅れて参入した人々です。「これからも上がり続けるはずだ」というのは大きな嘘です。不動産は常に上がり続けるわけではありません。そんなことは全くありません。
「なんということでしょう。それは妄想です。群衆心理ですよね。みんなが飛びついて、見逃したくない、来年は去年より良くなるはずだと。不動産はそうは機能しないのです。」私たちは自分たちが説くことを実践し、また勉強もしています。私たちはダラス郊外のランチと呼ばれる場所にいました。
講師は「人々が貧しい理由は、真実から最も遠いところにいるからだ」と言いました。それは本当に私の心に響きました。真実は真実です。そして人々の現実は、典型的に真実からより遠いところにあります。必ずしもそうではありませんが、真実から遠ざかれば遠ざかるほど、より貧しくなります。
ここ数週間、貧しい人を見かけると「彼らはどんな真実から遠ざかっているのだろう」と考えます。何か見えていないものがあるはずです。25年前に『金持ち父貧乏父』を書いたとき、「あなたの家は資産ではない」と言って、十字架にはりつけられたようなものでした。今では誰もがそう言います。ゲームの先を行っていたのです。
トードと一緒にいるほど悪いことはありません。「不動産は暴落すると言ったでしょう」「トイレ掃除をしたくないから不動産は買わないと言ったでしょう」などと言う人たちです。そのような話はすべて聞きます。しかし、先週ダラスで学んだように、貧しければ貧しいほど、真実から遠ざかっているのです。
借金から抜け出せと言われるのは、実は真実ではありません。でも面白いことに、ドクター・ニコールと一緒にいたときに彼女が言ったことを覚えていますか？「健康についても同じことです。健康に関する真実から遠ざかれば遠ざかるほど、あなたの状態は悪化します。」真実というのは非常に興味深いものです。
あなたの現実や視点、あるいは意見は、真実からかけ離れているかもしれません。人々が貧しい理由の一つは「お金がない」「余裕がない」というものですが、それは真実ではありません。それはあなたの小さな自分に対する意見にすぎません。あなたには望むことを実現する力があるのです。
私は、しばらくの間インフレを抑制できるとは全く思っていません。だからまず第一に、本当に注意深くならなければなりません。これまでそれほど考える必要がありませんでした。インフレは低く、徐々に購買力を侵食するだけでした。しかし今は違います。
手袋は外れました。だから頭を砂に埋めることはできません。インフレ率が5〜6%だとすると、わずか数年で購買力が15〜20〜30%減少することを意味します。だからインフレに対してどうヘッジするか考えなければなりません。それは多くのものがあり得ます。インフレに合わせて成長するものは何か考える必要があります。
必ずしも不動産である必要はありません。何でもいいのです。不動産は確かにその一つです。私は不動産に大きな問題が出ると思っていましたが、キムと私は975万ドルで売りに出していた物件がありました。不動産業者は「絶対に売れない」と言いましたが、すぐに売れました。
その理由は、インフレ時には現金がゴミになるからです。また、不動産業者が最終的に「この市場を見誤っていました。1,000万ドルの住宅物件、ハワイの素晴らしい物件ですが」と言った理由は、買い手が銀行に現金を置いておくよりも不動産に投資したがったからです。「その通りです。」
真実から遠ざかれば遠ざかるほど、より貧しくなります。そして、これまでに語られた最大の嘘は「お金を稼ぐにはお金が必要だ」というものです。それは真実ではありません。タイタニック号の船長になることを心配する必要はありません。私は何度も船長を務めましたが、それは常に良い水泳の経験となります。
そうやってより賢くなっていくのです。こう言っておきます。私は不動産で一度もお金を失ったことはありません。トラブルに巻き込まれましたが、もがき苦しんで、するべきことをすると、どんどん賢くなっていきます。「このトラブルに巻き込まれて本当に良かった。賢くなれたから」と思うようになります。
平均的な人がクールエイドを飲んでいると言う理由は、ただ学校に行って、仕事を得て、お金を貯めて、借金から抜け出して、401kやIRAに投資するだけだからです。そうやっては何も学べません。愚かな投資家として飛び込むことで、かなり早く賢くなれるのです。そうですよね、ケニー？
バフェットの言葉が大好きです。「引き潮が引くと、誰が裸で泳いでいたかが分かる」という言葉です。そして今、友よ、引き潮は引いているのです。たくさんの機会があるでしょう。金を同じように不動産のようにレバレッジすることはできませんよね？「あなたは賢明です。私は不動産をレバレッジとして使ってこれを買います。」
私がやることは、例えば2,000万ドルを借りて、キャッシュフローでこれを買います。政府が印刷したお金を自分の資産のために使い、資産からの収入を金に変えるのです。これは神のマネーです。彼らはそれをトイレに流そうとしています。でも、私は今月これだけ稼ぎました。
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