米国の住宅ローン金利は連邦準備制度理事会（FRB）の利下げ期待に反して高止まりしており、今後のさらなる上昇が懸念されている。この背景には、従来の国内要因だけでなく、日本の金融政策の転換と国債利回りの急上昇がある。長年ゼロ金利を提供し、米国の安価な資金源となっていた日本からの資金流出が始まっており、米国内の資本プールが縮小している。さらに、膨らみ続ける米国の財政赤字がこの資本争奪戦を激化させており、結果として住宅ローン金利を押し上げ、平均的な米国人の不動産による資産形成を困難にしている。
住宅ローン金利が高止まりする本当の理由
FRBが2022年に利上げを行って以来、住宅市場は一変してしまいました。住宅価格は天井知らずに跳ね上がり、住宅ローン金利は手が届かない水準になり、平均的な米国人は自分が望む家を買うことができなくなりました。誰もがFRBを非難し、FRBがようやく利下げを行うのを待ち望んでいました。2022年以降、私たちは大きな進展を遂げてきましたが、住宅ローン金利はいまだに約6.7%という高い水準にあります。
そして今、住宅ローン金利はさらに爆発的に上昇しようとしています。米国での住宅購入は、これからさらに手の届かないものになろうとしているのです。しかも今回は、連邦準備制度理事会のせいではありません。今回、全米の住宅を手の届かないものにしようとしているのは、他ならぬ日本なのです。世界の反対側にある別の国が、どうして米国の住宅を手の届かないものにできるのでしょうか。それこそが、このお話で明らかになることです。ですから、もしあなたが家を買う計画を立てているなら、あるいは住宅市場に注目しているなら、そして住宅ローン金利に何が起こるのかに興味があるなら、ぜひこの内容を非常に注意深く見届けてください。
多くの人は、連邦準備制度理事会が住宅ローン金利を設定していると思い込んでいます。そのため、FRBが金利を上げれば住宅ローン金利も上がり、逆にFRBが金利を下げれば住宅ローンも下がるはずだと考えます。しかし、もしそのシステムが実際の仕組みとは違うと言ったらどうでしょうか。仮に明日、FRBが金利を0%にまで下げたとしても、それで住宅ローン金利が下がるわけではありません。連邦準備制度理事会は住宅市場とは直接関係がないのです。
確かに2020年と2021年に、連邦準備制度理事会は住宅市場に補助金を出して住宅ローン金利を引き下げました。しかし、住宅市場に補助金を出すことと、金利を引き下げることは全く別のことです。連邦準備制度理事会は、2020年と2021年に住宅ローンを組んだすべての人の費用を肩代わりしたようなものでした。そして、FRBがそのようなことを二度と行うことはないでしょう。なぜなら、それこそが住宅価格をこれほどまでに上昇させた原因だったからです。ですから、FRBが金利を下げ続けたとしても、あなたに直接的な影響はありません。
資本をめぐる戦いと自由市場の仕組み
FRBでないとしたら、一体誰が住宅ローン金利を決めているのでしょうか。それは自由市場が金利を決めているのです。市場には資本のプールが存在し、その資本のプールが分配されています。米国全土の個人投資家、機関投資家、あるいは米国への投資を望む海外の投資家がいます。そして、主な市場としては2つあります。1つは債券市場、つまり負債の市場です。そして2つ目は、実際の企業に投資する株式市場、いわゆるエクイティ市場です。
債券市場、つまり負債の市場に話を戻すと、そのお金はさまざまな種類の主体に貸し出すことができます。そのため、自動車ローンや住宅ローンが存在します。これらは、人々が家を買いたいときに提供されるローンです。また、企業ローンもあります。米国のすべての企業は、新しい工場に投資したり、新しい人材を雇ったり、新しい支店を開設したりするために、お金を借りたいと考えています。さらに、クレジットカードもあります。これは銀行にとって間違いなく一番のお気に入りのローンです。なぜなら、これらのローンには何の担保もないからです。自動車ローンの場合、車の価格は非常に早く下落するものの、それでもローンは本物の車によって担保されています。しかしクレジットカードに関しては、このローンには何の担保もありません。短期的なローンであり、ほぼ誰にでも与えられます。だからこそ、自動車ローンの金利が6%から10%であるのに対し、クレジットカードの金利は20%にも達するのです。
それと同時に、米国政府も市場の他の誰とも同じようにお金を借りています。ここで疑問が生じます。これらの一見異なる種類の負債に対する金利は、一体誰が決定しているのでしょうか。現在、自動車ローンの金利は7%から10%です。30年物の住宅ローン金利は6.7%です。一方で、米国政府の債務は現在4.7%でお金を借りています。すべてはリスクとリターンに行き着きます。投資家は、誰にお金を貸すか、どのように貸すかを気にするのではありません。問題は、その投資がどれほどリスクが高いか、そして自分が得られる潜在的なリターンはどれくらいか、という点に尽きます。
米国政府にお金を貸すことはリスクではありません。なぜなら米国政府はドルの発行元だからです。もし私が一切のリスクを取りたくないと考えれば、米国政府にお金を貸すでしょう。もしあなたに住宅ローンの形でお金を貸してほしいのであれば、米国政府が支払っている以上の高い金利を私に提示した方がいいでしょう。誰かが車を買うためにお金を貸してほしいのであれば、さらに高い金利を提示する必要があります。なぜでしょうか。車は家よりもずっと条件が悪いからです。家の価値は時間の経過とともに上昇していくため、そのローンははるかに安全です。しかし、車の価格は時間の経過とともに下落するため、自動車ローンの金利ははるかに高くなるのです。そのため、債券市場にいるときは、住宅ローンを組む際に米国政府と競争しているのだということを理解しなければなりません。そして米国政府はいつでもより高い金利を提示することができます。もちろん、米国政府もより低い金利でお金を借りたいと考えていますが、すべては市場にどれだけのお金があるか、つまり資本のプールがどれほど大きいかによって決まるのです。
日本の金融政策転換がもたらす衝撃
日本は歴史的に、米国にとって最大の安価な資本供給源となってきました。なぜなら、日本の金利は極めて低く、1990年代以降、日本の金利はほぼ0%に抑えられてきたからです。日本はデフレを経験していたため、日本の中央銀行は金利をほぼ0%に維持してきました。もしあなたが日本の金融機関、日本の年金基金、あるいは日本の銀行で、投資から利益を得たいと考えているなら、ここに疑問が生じます。わざわざ日本国内の債務に投資するでしょうか。当然、投資しません。なぜなら、得られる金利が0%だからです。しかし、そのお金を持って米国に投資し、米国の負債を購入すれば、4%、5%、あるいは5.5%ものリターンを受け取ることができます。
これこそが、日本が米国の負債の最大の海外保有国である理由です。日本は約1.2兆ドルの米国債を保有しています。なぜなら、それが日本の利益になるからです。これによって米国の資本プールははるかに大きくなりました。そのおかげで、米国にいるすべての人がお金を借りることができたのです。家を買うために家を借りるあなたも、車を買うためにお金を借りるあなたの友人も、あるいは40兆ドルもの債務を賄うためにお金を借りる米国政府もです。
米国が日本からお金を借りていた2つ目の方法は、キャリートレードを通じたものでした。日本の金利がゼロであるのに対し、米国の金利ははるかに高いため、日本からお金を借りてそれを米国政府に貸し出すだけで、金利の差額をそのまま自分のポケットに入れることができました。そして、これら2つの国の間の金利差は途方もなく巨大だったため、非常に多くの利益を上げることができたのです。
しかし、今まさに直面している問題がここにあります。日本の国債利回りが急速に上昇しすぎているのです。これほどの高水準は1997年以来のことです。そして、日本への投資がより魅力的になってきています。日本の10年物国債の金利を見てみてください。過去12ヶ月間で利回りは2倍になり、1.4%から2.7%へと上昇しました。30年物国債を見てみると、2.8%から4%以上にまで上昇しています。
ですから、もしあなたが日本の年金基金だとしたら、ここに疑問が生じます。米国に投資して4.7%を得ることもできれば、日本に投資して同じように4%前後を得ることもできます。一体どちらに投資するでしょうか。米国の方が少し多くのお金を稼げるかもしれませんが、そこには為替レートのリスクがあります。手に入れたドルを日本に持ち帰る際には、日本円に換えなければなりません。そのため、両国間の利回り差が縮まるにつれて、日本の年金基金や日本の銀行が米国への投資を続ける理由はもはやなくなってしまいます。
縮小する資本プールと住宅ローンの未来
もし日本の銀行がこれほど多くの米国債を保有しているなら、彼らはそれらを売却し、そのお金を日本に戻し始めるでしょう。日本が米国を嫌っているからではなく、市場の力が変化し、米国への投資を続ける意味がなくなったからです。あなたは米国政府とまったく同じ資本プールを奪い合っているわけですが、その資本のプールは実際に縮小しています。日本は、日本国内から安くお金を借りることで、これほど多くの米国債を購入してきました。しかし今、彼らはそのお金を返済しなければなりません。つまり、その資本の多くが米国から日本へと流出していくことを意味します。
これにより米国内の資本プールが縮小し、市場にあるお金が大幅に減少することになります。現在、米国の人々は、縮小していく同じ資本をめぐって競争しています。米国政府は40兆ドルの債務を借り換える必要があります。そのため、政府はデフォルトを防ぐために、その債務を借り換える目的でさらにお金を借りなければなりません。その一方で、あなたも住宅ローンを組もうとしています。この資本プールが縮小しているため、米国政府は自分たちにお金を貸してほしいと考えています。そのため、米国政府ははるかに高い利回りを提示することになります。しかし、米国債は住宅ローンに比べてはるかに安全であるため、その資本を米国政府に貸し出すのではなく、住宅ローン市場に引きつけて投資してもらうためには、はるかに高い住宅ローン金利を提示しなければならなくなります。
米国債の利回りが上昇し続けるにつれて、住宅ローン金利も同様に上昇し続けるでしょう。投資家にとって、米国債に投資すれば一切のリスクを取ることなく高い利回りが得られるというのに、わざわざあなたに住宅ローンとしてお金を貸す動機がどこにあるでしょうか。市場のダイナミクスを理解すれば、近い将来、住宅ローン金利が上昇し続け、近い将来に6%を下回るようなことはおそらく二度とないということが分かるはずです。住宅ローン金利が7%、8%、あるいは9%にまで戻る可能性さえあります。
そして、もしこれが問題のすべてだと思っているなら、それは大きな間違いです。なぜなら、問題の第2の部分が状況全体をさらに悪化させているからです。米国政府は財政赤字を拡大させることで、一貫してこの状況を悪化させています。財政赤字とは、政府が税金から得ている収入よりも多くのお金を借り、多くのお金を支出している状態のことです。政府はそのお金をどこから借りていると思いますか。まったく同じ資本のプールからです。昨年、財政赤字は1.8兆ドルでした。今年は、赤字は約2兆ドルになるでしょう。毎年、赤字は増え続けます。2030年までに、赤字は最良のシナリオでも2.5兆ドルを超えるでしょう。最悪のシナリオでは、3兆ドルのようになる可能性もあります。
財政赤字が増大しているため、米国政府はより多くの資本を引きつけなければなりません。現在、資本のプールは縮小しています。このお金が人々の住宅ローンに回らず、確実に米国政府に貸し出されるようにするにはどうすればよいでしょうか。より高い利回りを提示し始めるのです。そのお金は米国政府に貸し出されることになります。その結果、住宅ローン市場に流れ込む資本は減少します。そして、住宅ローン市場に流れ込む資本が減るということは、住宅ローン市場がその資本を引きつけるために、より高い利回りを提示しなければならないということを意味します。
ですから、もし米国債の利回りが5%になれば、住宅ローン金利は7%になります。そして、もし米国債の利回りが6%や、あるいは7%にまで達すれば、住宅ローン金利は9%、おそらく10%、場合によっては12%にまで上昇する可能性があると予測できます。すべては、米国債の利回りがどこまで高く上昇するかによって決まるのです。
これはアメリカにとって問題です。なぜなら歴史的に、アメリカ人は家を買うことで富を築いてきたからです。家を買うために最初の住宅ローンを組み、生活が落ち着いて住宅ローンの支払いに余裕ができたら、頭金を貯めて2軒目の家を手に入れ、その2軒目の家を賃貸に出し、さらに3軒目の家を手に入れる。長い時間をかけて、これこそが平均的なアメリカ人が富を築くための主要な方法でした。しかし今、住宅ローン金利が上昇し続けるため、不動産を通じて富を築くことはますます困難になっています。
だからこそ、株式市場を通じて富を築く方が、2つの理由からはるかに簡単です。まず第一に、わずか1ドルという少額から始めることができます。株式市場への投資を始めるために、頭金を貯める必要はありません。そして第二に、チャートを取り出して住宅市場と比べた株式市場のパフォーマンスを見てみると、株価は何百パーセントも上昇しています。ですから、過去5年間にその住宅市場ではなく株式市場に全く同じお金を投資していれば、はるかに多くのお金を稼ぐことができたはずです。
しかし、人々は多くの疑問を抱えています。具体的にどの銘柄を買えばいいのか。その銘柄が良い投資先なのか悪い投資先なのかをどうやって見分ければいいのか。近い将来、どの銘柄が上昇するのかをどうやって知ればいいのか。非常に多くの疑問がある一方で、答えはほとんどありません。だからこそ、私のチームとの一対一の通話に参加していただければ、あなたの具体的な状況を確認し、あなたに最適な投資戦略と、実際に購入できる最適な銘柄を正確に描き出すことができます。そして、この動画の説明欄にあるリンクを最初に利用した100名の方は、その戦略セッションを完全に無料で受けることができます。リンクは説明欄にあります。
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