東京とソウルは東アジアにおける二大経済都市でありながら、住宅市場において全く対照的な結末を迎えている。東京は過去20年間、世界最大規模の都市圏でありながら家賃の安定を維持し、サービス業従事者でも中心部に居住可能な市場を実現した。一方ソウルは、2025年時点で月次1.72%という破滅的な価格上昇が18ヶ月連続で続き、世界で最も住宅購入が困難な都市の一つとなっている。この差異は地理的条件や需要の違いではなく、2002年に日本政府が行った「建設する権利を阻止する権利より優先する」という政治的決断と、韓国政府が既存住宅所有者の資産保護を選択したという根本的な政策の違いに起因する。東京は住宅を消耗品として扱い供給を最大化する制度を構築したのに対し、ソウルは住宅を投資資産として扱い人為的な希少性を維持する道を選んだ。その結果、東京では絶え間ない建て替えによって供給が需要に追いつき続ける一方、ソウルではチョンセ制度とギャップ投資による投機的バブルが中間層の家計を圧迫し、住宅所有が数学的に不可能な状況を生み出している。
世界の住宅危機における二つの例外
もしあなたが世界の主要経済拠点の地図、ニューヨーク、ロンドン、シドニー、バンクーバー、パリなどにダーツを投げたとしたら、必然的にある一つの圧倒的な危機によって定義される都市に当たるでしょう。それは住宅コストの問題です。私たちはこの危機を都市の成功がもたらす避けられない副作用として位置づける物語に慣れてしまいました。
偉大な都市では需要が常に供給を上回るのだと、何度も繰り返し聞かされます。空間は有限であり、土地は固定された資源であり、価格は物理法則と経済法則によって必然的に成層圏まで上昇しなければならないのだと。これは文明の最大の商業エンジンへの入場料として提示されます。
もし都市が安全で裕福で魅力的であるならば、定義上それは手の届かない価格でなければならない。しかし東アジアに目を向けると、地球上で最も重要な高密度メガシティの二つにおいて、この従来の常識を完全に打ち砕く二つの首都の物語が見つかります。
日本海の片側には東京があります。人類史上最大の都市圏です。世界第4位の経済規模を誇る国の経済エンジンです。密集していて、混雑していて、そして間違いなく魅力的です。それなのに過去20年間、東京の賃貸市場は西洋では数学的に不可能に思える何かを達成してきました。安定性です。
東京では、標準的なサービス業の賃金を稼ぐウェイターでも、ルームメイトを必要とせずに23区内の清潔な20平方メートルのワンルームアパートを借りることができます。ロンドンやニューヨークではほぼ消滅してしまった、財政的に成り立つという偉業です。
海の反対側にはソウルがあります。書類上は東京の双子です。韓国経済の紛れもない中心であり、首都圏には国の人口のほぼ半分が住んでいます。東京のような平坦な平野ではなく花崗岩の山々に囲まれた盆地に位置するという、より厳しい地理的課題に直面していますが、同じ壊滅的な出生率の崩壊と同じ高齢化人口という問題を抱えています。
しかしソウルは全く異なる経済的宇宙に存在しています。ここでは住宅市場が地元の人々によって単純に「不可能」と表現されています。価格はエコノミストを困惑させるような速度で急騰しています。若い専門職は世界トップレベルの負債に溺れています。そして中心地区の平均的なアパート価格は、今やマンハッタンの最も高級な地域に匹敵します。
二つの首都を分けた政策の選択
この二つの結果の違いは地理の問題ではありません。需要の問題でもありません。そして確実に運の問題でもありません。これは権力の問題です。同じ根本的な問題に直面したときに、二つの異なる政府によってなされた、二つの根本的に異なる選択についての物語です。
2002年、日本は地元の住宅所有者を恐怖させる静かな技術的決定を下しました。建設する権利は、それを阻止する権利よりも重要であると決定したのです。ゾーニングの権力を地元の近隣住民から取り上げ、中央政府に与えました。
海峡の向こうでは、ソウルは正反対の道を選びました。既存の住宅所有者の資産を保護することを選び、人為的な希少性というグリーンベルトと、富の創造よりも富の保全を優先する政治システムの背後に開発を閉じ込めたのです。
これは東京が住宅を車のように扱うことで住宅危機を解決した方法と、ソウルが住宅を金のように扱うことで危機を悪化させた方法の物語です。これは生活のロジスティクスです。
東京という異常値の数字
東京という異常値の規模を理解するためには、まず数字を見なければなりません。なぜなら、それらは現代の都市経済学の文脈では単純に意味をなさないからです。東京の23特別区、都市の中核部分には、約970万人が住んでいます。ここの人口密度は1平方マイルあたり約4万1000人です。これはサンフランシスコの密度の2倍以上です。
これほど密集した都市で、これほど裕福な国において、経済理論は人々が空間を奪い合うため家賃が急騰すべきだと示唆しています。しかしそうなっていません。過去20年間、東京の家賃は実質的に横ばいのままです。
実際、市場は非常に安定しているため、わずかな変動でさえニュースになります。2024年後半、建設コストの影響で新築物件の募集家賃がようやく3〜4%上昇し始めましたが、既存のテナント向けの公式消費者物価指数はほとんど動かず、事実上無視できる程度の家賃上昇を示しました。ロンドンやニューヨークでは、このような安定性は奇跡と見なされるでしょう。東京では、新規物件価格のわずかな上昇が、それが数十年ぶりの最初の大きな動きだったという理由だけでニュースになったのです。
これを人間的な言葉で表現するために、サービス業従事者の購買力を考えてみましょう。2024年、東京のフルタイムのウェイターは年間総給与約260万円から300万円を稼ぎます。これは米ドルで約1万8000ドルから2万ドルに換算されます。
他のほぼすべての第1級グローバル都市では、この給与は貧困への切符です。遠い郊外でルームメイトと暮らすか、2時間の過酷な通勤をするか、専門的な住宅補助金を受ける必要があるでしょう。しかし東京では、そのウェイターは新宿や中野のような魅力的な区の都心部で、月額約7万5000円から8万5000円、およそ500ドルから600ドルのワンルームアパートを見つけることができます。
宮殿ではありません。20平方メートルかもしれません。しかしそこにあるのです。民間市場でアクセス可能です。抽選も、待機リストも、政府の介入も必要ありません。
ソウルの破壊的な住宅市場
では、対馬海峡を越えた現実と対比してみましょう。ソウルでは市場が現在、激しい拡大状態にあります。2025年11月、ソウルのアパート販売価格は1.72%上昇しました。1年ではなく、1ヶ月でです。年率換算すると、これは生活費の壊滅的な爆発です。これは18ヶ月連続の積極的な上昇を記録しました。
最近の市場レポートのデータによると、ソウルの名門江南地区におけるアパートの平均価格は、目を見張るような1平方メートルあたり2万2875ドルに達しています。これを視点を変えて見ると、これらの魅力的なエリアにある800平方フィートの控えめなマンションは、約170万ドルかかることになります。
より広いソウルの平均を見ても、価格は90万ドル近くで推移しており、所得に対する手頃さの負担という点で、悪名高く高価なロンドンやニューヨークの市場を上回り、世界で最も高価な都市の一つとなっています。
この格差はサムスン基準で最もよく説明できます。韓国でサムスンで働くことは、中間層の達成の頂点です。2024年、サムスンのエンジニアの平均年収は約1億2800万ウォン、つまりほぼ8万9000米ドルに達しました。これは素晴らしい収入で、東京のウェイターのほぼ4倍です。
それなのに、このエンジニアは家を買うのに苦労しています。ソウルの平均的な世帯の住宅ローン対所得比率は154%に達しました。平均的な家族は今、頭上に屋根を維持するためだけに、年間可処分所得をはるかに超える額を負っているのです。
東京とソウルが分岐した歴史的背景
では、戦後同じような出発点から始まった二つの都市が、どうしてこれほど劇的に分岐したのでしょうか。答えを見つけるには、東京が高価だった時代に遡らなければなりません。
1980年代後半の日本の不動産市場がどれほど狂気じみていたかを誇張するのは困難です。これはバブル経済の時代でした。日本は世界の羨望の的でした。その技術は支配的で、土地価格は論理を無視していました。
狂乱のピークだった1989年には、東京中心部にある皇居の下の土地、約1.15平方キロメートルの区画が、カリフォルニア州全体の不動産を合わせた価値よりも高いと有名な計算がなされました。
そのバブルが1990年代初頭に崩壊したとき、それは単に価格を下げただけではなく、日本経済を粉砕しました。失われた10年として知られる停滞とデフレの時期を引き起こしました。しかし、その災害の灰の中で、日本政府は好況の経済では実質的に不可能なことをするための政治的資本を見出しました。空の所有権に関するルールを完全に書き換えたのです。
2002年の都市再生特別措置法
2000年代初頭の小泉純一郎首相の政権が主導した対応は、建設を通じて経済を活性化させるために設計された大規模な規制緩和キャンペーンでした。新しいシステムを発明する必要はありませんでした。アズ・オブ・ライトの枠組みは1950年から存在していましたが、それを武器化する必要があったのです。
政府は経済を動かす唯一の方法は建設することであり、建設する唯一の方法は、自分たちの資産価値を守るために開発を阻止する反対派、いわゆるNIMBY(ノット・イン・マイ・バックヤード活動家)を押しつぶすことだと気づきました。
この取り組みの礎石は2002年の都市再生特別措置法でした。名前は典型的な官僚的な言葉の羅列のように聞こえますが、この法律は統治権力の根本的な再配分を表していました。それは内閣自体の中に都市再生本部を設立し、連邦政府に、都市でも区でも、確実に近隣組合でもなく、優先都市開発地域を指定する権限を与えました。
ほとんどの西洋諸国、そして実際に韓国でも、土地をゾーニングする権限はほぼ常に地方にあります。それはすでにそこに住んでいる人々によって選出される市議会に属しています。これらの既存の住民は新しい供給を阻止することに金銭的な既得権益を持っています。家を所有していれば、一般的に住宅が希少であることを望みます。そうすれば自分の資産が値上がりするからです。
彼らは性格研究、環境影響評価、日影規制などのツールを使って、新しいアパートを遅らせたり潰したりします。日本の2002年の改革は、このメカニズム全体を事実上迂回しました。アズ・オブ・ライト開発として知られる概念を強化したのです。
アズ・オブ・ライトという魔法のフレーズ
アズ・オブ・ライトは東京を機能させる魔法のフレーズです。これは、開発業者がゾーンの客観的な書面基準を満たす計画を提出すれば、地方自治体はそれを承認しなければならないことを意味します。建物が醜いという理由で拒否することはできません。
近隣住民が近隣の特性や交通について心配しているという理由で拒否することはできません。建物が既存の家の雰囲気と合わないという理由で拒否することはできません。日照を確保するための厳格な数学的角度は尊重しなければなりませんが、コミュニティの意見に基づいて建物の存在を阻止することはできません。コードを満たしていれば、建設されるのです。
この権力を集中化することで、日本は反対派から拒否権を剥奪しました。ルールは国土交通省MRITによって国家レベルで設定されているため、地元の住宅所有者の特殊主義的な圧力から隔離されています。
連邦省庁の官僚は、世田谷区の田中さんが富士山の景色を遮る新しいアパート建物について不満を持っているかどうかには関心がありません。官僚が関心を持つのは国のGDPと住宅供給です。決定権を階層の上に移すことで、日本は多数者、つまり未来の借家人のニーズが、少数者、つまり現在の所有者の願望を上回ることを保証したのです。
結果は、常に脱皮し続ける都市です。東京では都市景観は決して完成しません。破壊と創造の混沌とした、渦巻くサイクルです。低密度の一戸建て住宅は常に取り壊され、6階建てのアパートブロックに置き換えられています。小さなアパートブロックは高層タワーに置き換えられています。
近隣の特性を保存することについての感傷はありません。なぜなら東京の特性は変化だからです。これはリアルタイムで供給が需要に対応できる建設ブームを引き起こしました。
日本独特の用途地域制度
しかし承認のスピードは方程式の半分に過ぎません。もう半分は何を建てることが許されるかです。ほとんどの西洋の都市、そして主にソウルでは、ゾーニングはユークリッド式です。
この用語は、用途を厳格に分離する慣行を確立した米国最高裁判所の事件、ユークリッド村対アンブラー不動産会社に由来します。睡眠のためのゾーン、住宅地、仕事のためのゾーン、商業地、そして物を作るためのゾーン、工業地があります。住宅地にコンビニを置こうとすると、法律違反です。
この分離は車、大規模な道路、駐車場の必要性を生み出し、住宅に使える貴重な土地を食いつぶします。日本は異なる哲学を使っています。最大迷惑ゾーニングです。
正確に何をしなければならないかを指示する代わりに、法律はあなたが許される最悪のことを伝えます。それは階層、カスケードです。全国で13のゾーンしかなく、北海道の雪深い北部から沖縄の熱帯の島々まで標準化されています。
階層の最上位は第1種低層住居専用地域です。これは最も厳格なゾーンです。ここに高層ビルを建てることはできませんが、この最も静かで最も保護された指定においてさえ、一般的に小さな店、診療所、または住宅兼事務所を建てることが許されています。
第2種に移行するにつれて、制限は急速に緩和され、アパートブロックが一戸建て住宅の隣に建つことが許可されます。重要なのはカスケードです。ゾーンがデパートを許可している場合、デパートよりも迷惑でないすべてのもの、アパートを含めて、自動的に許可されます。
ここがポイントです。住宅は日本の一つを除くすべてのゾーンで許可されています。商業地にアパート建物を建てることができます。小さな工場の隣の準工業地に家を建てることができます。アメリカの郊外が理解するような、排他的な一戸建て住宅専用ゾーンというものは存在しません。
東京の最も静かな住宅地でさえ、小さな店や二世帯住宅を建てる権利があります。このデフォルトで混合用途という哲学は、密度の好循環を生み出します。住宅地にコンビニや小さなオフィスを置けるため、人々は日常必需品を手に入れるために車を必要としません。
車を必要としないため、開発業者は駐車スペースを建設する必要がありません。駐車スペースを必要としないため、同じ土地の区画により多くの住宅ユニットを収めることができます。この密度は世界で最も効率的な鉄道システムを支え、さらに車の必要性を減らします。
これは効率のエコシステムであり、東京が米国なら200万人を収容するかもしれない空間に1400万人を収容することを可能にしています。2014年、人口1330万人の東京市は14万2417戸の住宅着工を発行しました。
これを視点を変えて見ると、人口がほぼ3倍の3870万人のカリフォルニア州全体は、同じ年にわずか8万3657件の住宅許可しか発行しませんでした。東京は単一の都市で、カリフォルニアが州全体で建設するよりも多く建設しています。
そして都市が常に自らを再建しているため、供給は常に需要に対応しています。2023年度、日本が全国の住宅着工で7.0%の減少を見た年でさえ、大東京圏はまだ28万6790戸の新規ユニットを生産しました。
ソウルを縛るグリーンベルトの呪縛
東京がこの超柔軟で連邦化された建設の機械を規制緩和し、作り出している間、ソウルは正反対のことをしていました。ソウルは制約によって定義される都市です。地理的には、花崗岩の山々に囲まれた盆地です。
しかしソウルの周りの最も手強い壁は岩でできているのではありません。それはインクでできています。グリーンベルトです。正式には開発制限区域RDZとして知られるグリーンベルトは、1971年に朴正煕の軍事政権によって設立されました。
表向きの目標は高潔でした。都市の無秩序な拡大を防ぐこと、環境を保護すること、そして当時にとって決定的だったのは、わずか30マイル北に位置する北朝鮮に対する防衛バッファーを維持することでした。
書類上、グリーンベルトは環境主義の勝利です。急速に工業化する国家の中で自然を保護しました。現実には、グリーンベルトは都市の住宅市場の首に巻かれた縄として機能してきました。
都市が連続的に拡大できないため、開発はグリーンゾーンを飛び越えることを余儀なくされ、周辺部の遠くに新しい町を作り出しました。これは数百万人の人々が中心部の仕事に行くために保護された自然のベルトを横断して通勤することを強いる一方、中核部の供給は人為的に制限されたままです。
これは疑いなく市街地の土地価格を引き上げ、早くに購入した人々を富ませ、遅く生まれた人々を罰してきました。韓国政府はグリーンベルトの小部分を解放することでこれを緩和しようと試みてきました。
2000年から2010年の間に、ソウル首都圏のグリーンベルト土地約134平方キロメートルが開発のために解放されました。しかし経済研究は、この規制緩和がしばしば中心都市の価格に対して否定的または重要でない影響を与える一方、実際には郊外の価格を上昇させることを示しています。
それはより高価値の開発への移行を示すシグナルとなるからです。投機家たちがさらなる解放を見越して土地を買い占めるために殺到し、レンガが一つ積まれる前に価格を押し上げます。
希少性は非常に深刻で、政治システムを麻痺させています。2026年1月、ソウル市政府と連邦国土省の間で公的な言葉の戦いが勃発しました。価格を下げることに必死な連邦政府は、タンカントリークラブや龍山国際ビジネス地区を含む遊休公有地に6万戸の住宅を供給することを提案しました。
ソウル市政府はこの計画を叩きました。彼らはタリオンのようなグリーンベルトサイトを転換することは、環境コストに比べて最小限の住宅供給利益しか提供せず、政府は代わりに既存の老朽化した都市部の再建規制を緩和することに焦点を当てるべきだと主張しました。
この官僚的な行き詰まりは日本のアズ・オブ・ライトモデルの正反対です。ソウルでは、ゾーニングは環境の美徳を示したり地元の利益を保護したりするために異なるレベルの政府によって使われる政治的武器であり、一方で住宅の供給は絞め殺されたままです。
資産としての住宅に対する哲学の違い
しかし法的構造とゾーニング地図は表面に過ぎません。東京とソウルがなぜ異なるのかを真に理解するには、住宅市場の魂を見なければなりません。それを購入する人々にとって家が何を意味するのかを見なければなりません。
そしてこれが、二つの文化間の最も根本的な分裂をもたらします。資産の哲学です。東京では、家は車のようなものです。消費財です。あなたはそれを買い、使い、すり減らし、そして最終的には価値がゼロになります。
日本では建物は完成したほぼその瞬間から価値を失います。減価償却スケジュールは残酷です。20年後、木造住宅はしばしばゼロと評価されます。30年後、コンクリートのマンションでさえ帳簿価値の大部分を失います。
これは部分的に、買い手が最新の耐震基準を満たす新築を好むというスクラップ・アンド・ビルド文化によるものです。1981年以前に建てられた家はヴィンテージではありません。それは取り壊される必要がある可能性の高い地震リスクです。
この心構え、侘び寂び、無常の美として知られるものには、隠れた経済的贈り物、自由があります。あなたの家が投資手段でない場合、隣人が隣により高い建物を建てても気にしません。近隣の特性が変化しても気にしません。なぜならあなたの富は近隣の排他性に結びついていないからです。
あなたは金融商品としてではなく、実用品として、避難と快適さの場所として家に住む自由があります。
韓国では現実は正反対です。家は車ではありません。家は株です。上昇しなければならない投機的資産です。韓国の中間層にとって、不動産は富のアルファでありオメガです。
2024年時点で、韓国の家計資産の約75%が不動産に投資されています。上位1%の世帯の中では、不動産が総資産の79.4%を占めています。
比較すると、米国では家計資産の約35%が不動産にあり、残りは株、債券、退職金口座にあります。日本では家計が富の大部分を現金と預金で保有しています。
これはエコノミストが資産クラスの罠と呼ぶものを生み出します。もしソウルの住宅価格が手頃なレベル、例えば40%の調整に落ちたら、韓国の中間層は事実上破産するでしょう。彼らの退職金口座は消滅するでしょう。彼らは住宅ローンで債務超過になるでしょう。
支出を行うのに十分な富裕感を誰も感じなくなるため、消費経済は崩壊するでしょう。これは手頃な住宅を政治的に不可能にします。左派であれ右派であれ、有権者の純資産の75%を破壊すると約束して選挙に勝てる政治家はいません。
その結果、韓国政府は高価な住宅に政治的に中毒しています。彼らは価格を下げることについて話すかもしれません。彼らは形だけの措置を可決するかもしれません。しかし深いところでは、システムは高齢化人口の退職金口座を保護するために価格を高く保つように設計されているのです。
チョンセ制度とギャップ投資の罠
この中毒は、チョンセシステムと呼ばれるユニークな韓国の制度によって過給されています。チョンセは地球上のほぼどこにも見られない賃貸取り決めです。月々の家賃を支払う代わりに、テナントは賃貸借の開始時に、しばしば不動産価値の50%から80%という巨額の保証金を家主に貸し出します。
家主はこのお金を2年間保管し、投資し、テナントが引っ越す際に元本を返還します。書類上、テナントは家賃なしで暮らしています。現実には、ほとんどの若いテナントはこの巨額の保証金を銀行から借りなければなりません。彼らは単に家主への家賃支払いを銀行への利息支払いに交換しているだけです。
これは金利が低いときには機能します。しかし金利が上昇すると、無料のアパートは突然、財政的負担になります。高金利と価格上昇の時代において、このシステムは投機のロケット燃料として機能します。
家主は非常に少ない自己資金で複数の不動産を購入することができ、あるテナントからのチョンセ保証金を使って次の家を買います。これはギャップ投資として知られています。
あなたが10万ドルを持っているとしましょう。50万ドルのアパートを買いたいとします。40万ドルのチョンセ保証金を支払うテナントを見つけます。テナントの40万ドルを取り、自分の10万ドルを加えてアパートを購入します。
あなたは今、わずか10万ドルの頭金で50万ドルの資産を所有しています。そしてそれを再び行います。エクイティを活用して別のものを買います。ソウルの一部のギャップ投資家は、このレバレッジを使って数百の不動産を蓄積しました。
これは価格が上昇しているときには素晴らしく機能しますが、価格がぐらついたり、金利が上昇したりすると、カードの家全体が揺れます。市場価格が下落すると、次のテナントは35万ドルの保証金しか提供しないかもしれません。家主は5万ドル不足しています。彼らは元のテナントに返済できません。テナントは生涯の貯蓄を失います。
これはまさに近年起こっていることであり、チョンセ詐欺と悲劇の波につながっています。しかしそれはまた、システムの中心にある構造的腐敗を明らかにしています。市場全体が価格が常に上昇するという仮定の上に構築されているのです。
2025年までに、韓国の家計債務は約1兆3400億米ドル、約1900兆ウォン、GDP比約105%に達し、世界で最も高い水準の一つとなりました。平均的な家族は今、年間可処分所得のほぼ2倍を負っています。
この債務は住宅市場の燃料です。バブルが崩壊し、富の75%を構成する不動産資産が価値を失えば、韓国の中間層は完全な一掃に直面します。
二つのモデルの人的コスト
これら二つの異なるモデルの人的コストは明白です。東京では供給の洪水は、パートタイム労働者でも自分の頭上に屋根を確保できることを意味します。2025年後半、東京の最低賃金は時給1226円という新しい歴史的高値に達しました。
フルタイムの最低賃金労働者は現在、年間総収入約255万円、1万7500ドルを稼いでいます。東京中心部の家賃はこの収入の約40%から50%と高価ですが、混合用途の奇跡は、わずか20分の電車の乗車距離の隣の区に、より安い住宅が常に利用可能であることを意味します。
ソウルでは、韓国中間層の頂点であるサムスンのエンジニアが、自分の高給が機能的に鈍いことに気づいています。2024年、サムスン電子の従業員の平均年収は約1億2818万ウォンに達しました。
これは素晴らしい給与ですが、ソウルの不動産市場に直面しては無意味です。ソウル中心部のアパートの平均価格は現在、1平方メートルあたり2万2875ドルです。控えめな25平方メートルのユニット、約270平方フィートの場合、価格は約57万1000ドルです。
家族サイズの家を購入するために、エンジニアは150万ドル以上を見ています。ヌンボ不動産投資指数と地元銀行レポートからのデータによると、中央値収入を持つソウル市民が中央値の家を購入するには、所得の100%を貯蓄して約25年から30年かかります。
東京の居住者にとって、その数字は11年から13年に近いです。東京は歴史的基準では安くありませんが、ギャップは巨大です。ソウルのタイムラインは、平均的な労働者にとって、住宅所有の概念が数学的に存在しなくなったことを示唆しています。
サムスンのエンジニアは単に高価格と戦っているだけではありません。彼らはギャップ投資と汚職のシステムと戦っているのです。2025年、第一副国土長官という上級政策立案者が、板橋のITハブで33億5000万ウォンのアパートを購入するためにギャップ投資を使用したことが明らかになった後、辞任を余儀なくされました。
テナントの保証金でその約半分を融資したのです。支配階級によるこの「私が言うようにせよ、私が買うようにはするな」という行動は、不動産が富への唯一の実行可能な道であるという一般の韓国人の信念を強化し、どんな給与も追い越せない投機的狂乱を生み出しました。
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