マレーシアのペナン島沖で進行中の140億ドル規模のアンダマン島プロジェクトを検証する。同国では過去に1000億ドルを投じたフォレストシティが完成前に停滞し、ゴーストシティ化した前例がある。アンダマン島は760エーカーの人工島で、約1万6000人を収容する高級住宅地として開発されているが、規模や資金調達構造においてフォレストシティとは大きく異なる。浚渫船による砂の採取、鉛直ドレーン工法、岩石護岸による沿岸防御など、最先端の埋め立て技術が投入されており、既に複数のコンドミニアムタワーが完売している。マレーシア企業主導による現実的な規模と既存需要への対応が、過去の失敗を繰り返さない鍵となるかが注目される。
マレーシアの野心的な島づくりプロジェクト
これをご覧ください。マレーシアが数十億ドル規模のメガアイランドを建設しています。それは巨大で大胆、そして正直なところ、かなり壮観に見えます。海から隆起し、数百エーカーの埋め立て地に広がり、2本の橋で本土と接続されています。そして今頃、皆さんはおそらくこう思っているでしょう。ちょっと待って、この動画は既に作ったんじゃないかって。
確かにその通りです。以前取り上げたのはマレーシアのフォレストシティでした。1000億ドルのプロジェクトが現在は停止状態になっています。4つの島を建設する予定でしたが、現在は1つの島しかなく、そこに住むはずだった70万人のうち、ごくわずかな人数しか住んでいません。
今回お話しするのはアンダマン島です。マレーシアの次なるゴーストシティになる可能性のあるもう1つのプロジェクトです。アジア南部のタイとインドネシアの間に位置するマレーシアは、静かに拡大を続けています。これは単に世界的な影響力という意味ではありません。文字通り、国土が成長しているのです。
1991年以降、この国は海から80平方キロメートル以上を埋め立てており、最近の拡張の多くはペナン州、特にペナン島周辺の地域で行われています。2008年、島の州都であるジョージタウンはユネスコ世界遺産に登録されました。ユネスコはその独特な建築と街並みを認め、顕著な普遍的価値を持つと判断しました。表面的には素晴らしいことのように聞こえますが、落とし穴がありました。それは都市を変容させ始めたのです。
世界中から人々がジョージタウンに押し寄せ始めました。都市は新しい世界的な観客に対応するためにジェントリフィケーション(高級化)が進み、店舗、アトラクション、高級海辺開発が建設されました。しかしジョージタウンは島に位置しているため、スペースには限りがあります。土地の大部分は森林に覆われていますが、その山岳地形のため、そこに建設するのは悪夢のようなものです。
開発業者が海に全く新しい土地を造成するためにお金を払うことを選ぶとき、既存のエリアがいかに選択肢から外れているかがわかります。
アンダマン島プロジェクトの全貌
さて、こちらがアンダマンです。これはペナン島沖に建設されている140億ドルの新しい島で、この地域で高まる高級開発への需要に応えるためのものです。
しかしマレーシアのこのようなプロジェクトの最近の歴史を考えると、皆さんはおそらく私と同じことを考えているでしょう。これほどの金額を豪華な新しい島に費やすのは、かなり大胆な動きです。フォレストシティが感動的な成功例というわけではありませんからね。
この新しい島は、ペナンの沿岸地域を変革するマスタープランの第2段階です。土地の埋め立てはここでは新しい概念ではありません。この地域の現代の地図を20世紀前の地図と比較すれば、既に数百エーカーの土地が造成されていることがわかります。
時計を2016年に戻すと、この地域は海と砂と魚以外にはほとんど何もありませんでした。その後の9年間で、膨大な量の砂を使って数百エーカーの土地が造成され、2030年までにプロジェクト全体が完成する予定です。
人工島建設の技術と工程
お見せしたいのは、彼らがどのようにそれを実現しているかです。なぜならこのような島を造成するには、並大抵ではない努力と工学的な熟練が必要だからです。
まず、トレーラー吸引ホッパー浚渫船と呼ばれるものを使って、供給源から砂を採取します。基本的には、水中吸引パイプを備えた大型船で、砂を吸い上げます。
この砂は鋼管とコンベヤーを通してアンダマンの建設現場に排出され、島の基礎を築き始めます。最も簡単に言えば、これが埋め立ての仕組みです。しかしThe B1Mの視聴者である皆さんは、もっと深く知りたくてここにいることを私は理解していますので、もう少し掘り下げましょう。
数十億ドル規模の島を建設する旅の次のステップは、もう1つの大型車両です。これはプレハブ鉛直ドレーンまたはPVDクローラーリグと呼ばれています。
クローラーがやって来て、砂を通って粘土層まで鉛直ドレーンを挿入し、水が逃げられるようにします。次に、サーチャージと呼ばれる厚い土の層が砂の上に置かれ、下のすべてを圧縮し、水を加圧してパイプを通して表面に押し出します。
さて、皆さんはこう思っているはずです。彼は土地造成101の授業でステップを見逃したに違いない、なぜなら、この砂がただ流れ去らないようにするにはどうすればいいのか、と。実は、岩石堤防と呼ばれるもので対処します。これは基本的に、建設現場の周りに築く大きな境界壁です。
それは非常に頑丈で、重さ最大115キログラムの岩で作られており、充填砂を所定の位置に保持するために使用されます。そして土地造成のプロセス中、その壁は変化を遂げます。岩は傾斜に形成され、押し寄せる波のエネルギーを吸収し、沿岸防御の一形態として機能します。
この壁は、波、腐食、そして時には津波さえも防ぐのに十分頑丈でなければなりません。2004年、ペナン島沿岸のこのプロジェクトの第1段階が完成に近づいていた時、津波が実際にマレーシアを襲いました。その岩石護岸壁は当時部分的にしか完成していませんでしたが、それでも水の驚異的な力に耐え抜きました。
沿岸防御がこのような強力な自然の力に対してできることには限りがありますが、護岸壁の傾斜面は波を分解し、エネルギーを散逸させることを可能にします。工学的な概念実証が必要だったとすれば、2004年の出来事がそれでした。
建設の進捗と構造
さて、明らかな理由で、不安定な基礎の上に建設するのは良い考えではありません。そのため、アンダマンを構成する基盤の粘土と砂は、どのように沈下しているかを追跡するために数ヶ月間監視されます。彼らは進捗にかなり満足しているに違いありません。
なぜなら、建物が既に島全体に出現しているからです。それらはスパンパイルを使用して建設されています。これは鉄筋コンクリートの柱を砂と粘土の層に押し込んで、建物の基礎のための安定した足場を作るプロセスです。
この新しい島は、その高級コンドミニアムとともに、2本の道路橋を介してペナン島に接続されています。1本はストレーツキーという既に埋め立てられた土地へ、もう1本は現在造成・開発中のガーニーベイへ向かっています。
アンダマンはショッピングモール、オフィス、小売スペースを通じてペナンに経済的支援を提供しますが、開発全体の主要な推進力の1つは高級住宅です。沿岸沿いの物件は法外なプレミアムで販売されています。平均して、他の場所よりも50%高く売れています。
アンダマンが760エーカーという巨大な面積であることを考えると、既に豪華な高層ビルで埋め尽くされているのはそれほど驚くことではありません。
推定1万6000人のために約5000戸の住宅が建設されており、これは普通の人々のためのものではありません。考えてみてください。マレーシアの平均的な新築アパートの価格は14万ドルです。一方、アンダマンの住宅は報道によると12万ドルから160万ドルの範囲の価格のようです。
下限は手頃な価格になるようですが、大部分は高級アパートになる可能性が高いことがわかっています。開発業者自身が実際にそう述べています。
フォレストシティとの比較
つまり、私たちはお金を使い果たす余裕のある人々のための高級アパートで溢れる数十億ドルの島を持っているわけです。他の誰かもフォレストシティをテーマにしたデジャヴを感じていますか?
私たちは以前にこの道を歩んできましたが、アンダマンがフォレストシティ2.0になることを避けるかもしれないいくつかの理由があります。
元のメガ開発はアンダマンから南へ600キロメートルのところにあり、マレーシアのジョホール州に接続されています。計画では4つの人工島を建設し、すべてを高速輸送路で結ぶことになっていました。
フォレストシティは全人類のための夢の楽園となることを意図していました。ホテルとゴルフリゾート、ショップ、レストラン、アパート、オフィスなど、基本的に何でも揃っていました。彼らはここでそれを建設していたのです。
しかし、アンダマン島を何が違うものにしているのでしょうか。まず規模から始めましょう。動画の冒頭で述べたように、フォレストシティは70万人を収容することを目指していましたが、アンダマンははるかに控えめな1万6000人を受け入れます。
フォレストシティは当初約3000ヘクタールにわたる巨大な複数島プロジェクトでしたが、アンダマンに割り当てられた760エーカーとは対照的です。そして資金調達の問題があります。
フォレストシティには目を見張るような1000億ドルの価格がついていました。中国の巨大開発業者カントリーガーデンが、マレーシアの企業エスプラネード・ダンガ88と協力して支援していました。
問題は、中国が不動産危機に陥ったことです。この問題に取り組むため、政府は開発業者が現金を借り入れることに厳しい制限を課しました。
それによりカントリーガーデンは数十億ドルの負債を抱え、世界中のプロジェクトを放棄しました。その上、中国国民は毎年5万ドル以上を海外で使うことができないと告げられました。これは観光客や海外の買い手を歓迎する準備ができているこの商業ゾーンにとって、ちょっとした悪夢です。
2018年、マレーシアのマハティール・モハマド首相は十分だと決断しました。
彼は自分の気持ちを明確にし、フォレストシティに住みたい外国人にビザを発給するつもりはないと宣言しました。世界的なパンデミックを混ぜ合わせると、フォレストシティの不動産販売が急落した理由がわかり始めます。
2023年のいくつかの報告では、2万8000戸のアパートのうちわずか1%しか入居していないと主張していました。
アンダマン島の成功可能性
それがここでの重要な違いです。アンダマンはコストのほんの一部で済みます。もっとも140億ドルは依然として大金ですが。今回はマレーシア企業のE&O Berhadが主導しており、外国の不動産崩壊がこのプロジェクトに影響を与え、減速させたり、何らかの方法で進展を妨げたりする見込みはかなり低いように感じられます。
それは一般的にはるかに現実的な事業です。アンダマンは既に人気のある地域の延長であり、高級生活への需要に対応しています。そしてそれは数字に表れています。昨年夏の時点で、島の4つのコンドミニアムタワーが既に完売したと報じられています。
一方、フォレストシティは本当に手を広げすぎたように感じられます。それは何千人もの外国人がそこに移住したり、別荘を購入したりすることに依存する巨大な大都市として計画されていました。
今のところ、アンダマンを完成させる作業は続けられ、島の第2段階は現在順調に進行中です。これを見ると、フォレストシティの教訓が学ばれたように本当に感じられます。アンダマンはより小規模なプロジェクトであり、既存の需要がより高い地域に建設されています。
本当の質問は、それが真に成功するのか、それとも別のマレーシアのゴーストシティになってしまうのか、ということです。実際には、それは時間だけが答えられる質問です。
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